图为覆盖前后的招牌。


招牌被物业覆盖  商户获赔2万元
  　　本报讯 （记者  刘晓燕  王  鑫  通讯员  曲  艺）酒吧招牌被物业公司覆盖，商户将物业公司告上法庭。近日，四川省成都市高新区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出一审判决，被告成都某商业广场管理有限责任公司被判赔偿原告成都高新区阿伦故事酒吧经济损失2万元。

  　　2004年5月，张某与成都某商业广场步行街二楼9－16号共八间商铺的业主签订商铺租赁协议，约定承租上述商铺经营阿伦酒吧，双方同意并委托被告对其进行物业管理。2007年8月，张某将上述酒吧依法转让给原告法定代表人何某。原告与被告签订物业管理服务协议，约定了物业服务管理期限、委托管理服务项目、质量、服务费用等，且该协议的第九条载明，物业范围内的广告牌设置由被告根据实际需要设置，任何广告牌的设置不得妨碍其他业主或使用人的合法权益，共有部分的广告牌收益作贴补物业管理经费。之后，原告向被告支付了三个月的物业管理费。

  　　被告授权该案第三人某市场管理有限公司对上述商业广场的广告经营、招商等事宜统一协调、规划、管理。2007年9月24日，第三人向原告出具广告位租赁通知，载明原物管协议及相关协议终止后，现位于酒吧外立面的阿伦酒吧广告牌租赁，价格为每平方米300元，若需继续租赁，要在两日内予以答复，否则视为不作续租。原告对此未予理睬，2007年10月24日，被告用其他广告牌覆盖了阿伦酒吧的广告牌。2007年12月23日，被告又将其恢复原状。

  　　在相关部门出面调解无果的情况下，原告将被告告上法庭。

  　　法院认为，原告作为上述八间商铺的承租人，依约享有从业主处转让的对建筑物共有部分的合理使用权，有权在共有部位设置广告牌。被告作为某商业广场的商业商铺物业管理人，没有法定或约定的收取共有部分广告费收益的权利，其以原告未支付共有部分广告费收益为由，擅自将原告设置的广告牌覆盖，侵犯了原告的合法权益，依法应当承担全部责任。虽原告的广告牌被覆盖必将影响公众对其经营情况的注意，从而使其经营受一定影响，可对广告牌被覆盖后因此受到的影响有多大，原告未能提交充足的证据证明。法院综合相关情况，酌情考虑其经济损失为2万元。


当事人说

原告：广告牌被非法覆盖

被告：有权提取招牌收益

第三人：责任由被告承担

本报记者  刘晓燕  王  鑫  本报通讯员  曲  艺

  　　原告诉称，位于成都市高新区紫荆北街85号的“成都大世界商业广场”于2002年投入使用招商。该商业广场步行街第二层9-16号八间商铺，面积334.28平方米，业主9-16号共八户，于2003年11月出租作经营酒吧，取名“金字塔酒吧”，当时承租经营者出资在该商铺外墙设立店招（广告牌）。经营至2004年5月17日转让给张某，张某受让后将店招改名为“阿伦故事酒吧”（即现名称）。2007年8月，张某将其转让与原告，受让后，原告除继续履行出让人张某与八业主和被告于2004年5月17日签订的《商铺租赁协议》外，另于2007年8月3日与被告签订一份《紫荆名城物业管理服务协议》。2007年9月24日，被告突然给原告送来一份《广告位租赁通知》，原告感到莫名其妙：被告既非八间商铺的业主，又无八间商铺业主授权该商铺外墙广告位的出租和收益权，无权要求原告向被告租赁并向被告交付每平方米300元的租金。对被告的通知原告未予理睬。2007年10月24日，原告发现店招被全部覆盖。由于被告的侵权行为，给原告的正常经营和声誉造成极大影响。原告便委托律师代理与被告交涉，被告方客户经理答复称其已经口头同意将原告店招牌位出租给另外一商家使用。2007年11月5日原告向高新区规划建设局（房产处）投诉，区规划建设局通知双方于2007年11月28日调解，但因双方分歧太大未能解决，建设局书面建议通过诉讼解决。

  　　原告认为，被告在无业主授权、无法律依据、无原告租赁9-16号八间商铺外墙立面店招广告牌位出租经营权的情况下，单方在《紫荆名城物业管理服务协议》的格式合同中设置该商业广场广告牌位出租经营权、收益权，原告在不懂法、不知其意图和被告根本未对此设定作特别说明的重大误解的情况下，签了字，该协议依法应归无效。由于被告的无权出租而将原告店招广告牌出租他人，他人将原告店招广告牌覆盖的行为，给原告造成了经济损失。请求法院判令：确认原、被告于2007年8月3日签订的《物业管理协议》合同无效；判令被告停止侵害，恢复原告广告牌原状；赔偿直接经济损失17.1万元；赔偿间接损失5万元；诉讼费由被告承担。

  　　被告辩称，原告设置的招牌属于公共管理区域，而物管公司有权对公共区域进行管理，其要求原告支付租赁费是合法的。且其根据与原告签订的物业管理服务协议第九条规定，有权收取广告牌收益，被告授权第三人向原告发出《广告位租赁通知》，原告没有支付广告位租赁费，则视为原告不作续租，故被告才将原告设置招牌的区域出租给另一商家设置广告牌。因另一商家设置的广告牌与该区域整体霓虹灯广告外观形象不符被拆除，就又恢复了原告的广告牌。

  　　而对原告提出的损失赔偿，被告认为，原告提交的收入情况是营业额不能代表纯收入，收条也是原告自己写的白条，工资用的是付款凭证，短信群发费的交款单位是其他公司不能证明与该案的关系，而且在去年12月23日被告已将原告的广告牌恢复原状。

  　　第三人述称，受被告的委托给原告发了通知，通知的具体责任由被告承担。


连线法官

建筑物外挂店招属合理使用

本报记者  刘晓燕  王  鑫  本报通讯员  曲  艺

  　　审理该案的张义法官在接受记者采访时说，本案是物权法颁布后出现的新类型案件，反映出当前物业服务收费中存在的一些侵犯业主合法权益的问题。

  　　张义说，本案判决主要基于以下三个方面的理由。

  　　首先，原告有权在商业广场建筑物外设置店招广告牌。从案件审理中可看出，原告设置的招牌与前经营者设置的招牌位置是一致的，在建筑物外安装支架设置众商家的招牌是发挥了作为商业用途的建筑物的使用功能，即让公众知晓该栋建筑物内的商家信息，满足了共同共有业主共有权的需要。根据我国物权法的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分，原告设置店招招牌的地方乃建筑物的共有部分，原告是因承租商铺从商铺出租方即业主处获得了对建筑物共有部分的共有权。因此，原告有权按照共有部分的性质、构造、用途等使用共有部位，其他共有人不得限制和干预。但如果原告违反共用部位的使用用途的使用为不当使用，则其他共有人有权制止或采取其他手段维护其合法权利。而在上述商业广场，所有商铺业主未选举成立业主代表大会，未共同决定共有部位的使用方式、费用分摊、收益分配前，原告延续前经营者做法，在上述商业广场建筑物共有部位设置广告牌，属于合理行使其对建筑物共有部分的使用权。

  　　其次，被告覆盖原告广告牌的行为构成侵权。被告物管部与原告签订物管协议后，双方已实际履行合同，此协议主体适格、意思表示真实、依法对被告及原告产生法律约束力，应属有效。关于协议第九条约定的被告有权设置广告牌、收取广告费收益的问题，法院认为，共有权人对共有部分的管理权应通过组织业主代表大会选举成立物业管理机关，统一行使物业管理权。而该案中上述商业广场在还未成立业主大会的前提下，被告物管公司是由建设单位选聘的，有对物业进行维护、管理的权利，但被告未举证证明其有法定或约定的对物业公共部位产生收益享有支配使用权。被告以原告未支付广告牌租金为由，将原告在公共区域合理使用的广告牌予以遮盖，其行为构成了侵权，侵犯了原告的合法权益，依法应承担全部责任。

  　　最后，被告应当赔偿原告经济损失。张义告诉记者，本案中，鉴于原告广告牌的原状已经恢复，故原告要求被告停止侵害、恢复原告广告牌原状的诉请已无事实依据，法院不予支持。而对原告要求被告赔偿经济损失的诉请，根据民法理论，直接财产损失是受害人现有财产的减少，间接损失是可得利益的丧失，即应得利益因受侵权行为侵害而未得到，因此原告所主张其经营期间的纯利润受损不应是直接经济损失而应为间接经济损失。在案件审理中，原告提交的一组证据系原告在广告牌被覆盖前后的营业额以及经营成本，无法客观地证明原告经营的纯利润，也不能准确证明被告覆盖其广告牌造成其收入受损的准确数额。鉴于原告在广告牌被被告覆盖后，其经营受损的损害事实与被告的侵权行为的因果关系是存在的，故法院酌情判决被告应支付原告在广告牌被覆盖期间的经济损失为2万元。


法规链接

  　　《中华人民共和国民法通则》

  　　第一百一十七条  侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

  　　损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

  　　受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

  　　第一百三十四条  承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。

  　　以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

  　　人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

  　　《中华人民共和国物权法》

  　　第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  　　第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

  　　第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

  　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。


新闻观察

物业管理纠纷

归因三大意识缺失

本报记者  刘晓燕

本报通讯员  杨  琴

  　　近期，北京市海淀区人民法院在对物业管理纠纷案件调研时发现，三大意识的缺失是产生物业管理纠纷的主要原因。

社区意识缺失

  　　随着城市建设和房地产行业的不断发展，“社区”作为一个现代和时尚的概念，越来越普遍地被人们所接受。但是，目前“社区”仅被赋予了地理意义，文化层面上的“社区意识”对于多数业主而言尚未形成。

  　　衡量“社区意识”是否形成的重要标准，是一个社区是否已经成为了一个有机和有序的整体，而具有有序、有效表达业主社区意识的业主自治组织，其建立和运行状况是考察社区是否形成有机、有序整体的重要标志。由于业主自治组织一定程度上能够提高业主与物业服务企业的沟通能力和谈判能力，因此大量标的额较小、权利义务相对明确的物业管理纠纷能够在业主自治组织的力量下早期得到化解，而无需再给当事人增添讼累，目前我国相关法律法规也在积极鼓励业主自治组织的建设。

  　　根据物权法制定前后相关调查数据显示，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。不仅如此，由于业主社区意识的缺失，即使在存在业主自治组织的情况下，业主与业主自治组织实际上很难建立信赖，因此业主自治组织的运行效果并不理想，业主与物业服务企业之间的矛盾往往是从最小的矛盾演变为长期的僵持，直至诉至法院。

法律意识缺失

  　　多数业主在出现物业服务纠纷时，由于各种因素的影响，并不积极地与物业服务企业进行沟通，而是在物业服务企业要求支付物业服务费时以拒绝支付物业服务费用来进行对抗。

  　　采取这样的方式容易产生以下几个后果：第一，由于没有有效的前期沟通和化解矛盾的积极行为，不仅业主的不满一直持续，物业服务企业的行为也容易陷入消极，故而社区环境并不能得到立竿见影的改善；第二，多数业主认为因不满意物业服务而拒绝交纳物业费是正当的权利，因而并不注意固定相关的证据，在诉讼中由于这种证据意识的缺乏，很多业主就物业服务不合格以及给业主带来损害的具体事项难以证明；第三，在目前的法律规则框架下，多数业主对于物业服务企业的行为义务和结果义务的内容以及界分并没有明晰的认识，缺乏在法律规定之外通过合同途径来明确约定双方权利义务的意识，因此业主一方面容易因物业服务未能满足生活质量的要求而情绪激动，另一方面却往往又难以提供相关的规则依据来证明自己的主张，因此，即使是采用诉讼的方式，也很难真正地达到定分止争的实际效果。

服务意识缺失

  　　物业公司属于市场主体，其应当通过市场竞争来获得为业主提供物业服务的机会，但目前许多物业公司实际上是通过与房地产开发公司建立关系的渠道来与业主形成物业服务关系，通过这种方式建立物业服务关系的物业公司缺少在市场竞争压力下不断提高物业服务质量的动力。

  　　市场竞争观念的缺位一定程度上导致物业公司未能够对“物业管理”进行正确的理解，传统的“管理”意识并未真正转化为市场经济下的“服务”意识，由于对自身角色没有正确的认知，许多物业公司在提供物业服务的过程中，常常存在对物业收费明细不予以明确、对于收费标准不予以说明、对于同一社区不同的收费标准不予以阐明等现象。

  　　随着人们对生活质量要求的提高，业主对物业公司是否足够尊重业主方面非常重视，而物业公司这种缺乏对业主权利足够尊重的行为，往往直接招致业主不满，从而引发大量诉讼。